Imobiliare Bucuresti » Articole despre Imobiliare

Imbatranirea populatiei scade preturile caselor

ImoBucuresti — Wed, 03 Nov 2010 20:22:18 +0000

Un studiu realizat de Előd Takáts, economist al Bancii Reglementarilor Internationale, folosind date din perioada 1970–2009, concluzioneaza faptul ca imbatranirea populatiei va exercita o presiune descrescatoare asupra preturilor locuintelor in urmatorii patruzeci de ani in toate cele 22 de tari analizate.
Acesta descoperire nu insemna neaparat ca preturile caselor vor scadea in perioada urmatoare deoarece acestea sunt influentate si de alti factori ce pot compensa efectul de scadere: de exemplu de PIB real pe locuitor (indicator ce masoara dinamica economiei fara a tine cont de rata inflatiei) sau contextul crizei economico financiare. Principalii factori demografici care determina numarul de jucatori de pe piata imobiliara (cumparatori si vanzatori) sunt: populatia totala si raportul dintre populatia dependenta (batrani si copii) si populatia cu varsta intre 15 si 64 de ani (numit si rata de dependenta). Un procent de crestere a PIB-ului sau a populatiei implica o majorare a preturilor reale de pe piata imobiliara cu un procent, in timp ce aceeasi evolutie a ratei de dependenta este asociata unei scaderi de 0,75% a preturilor caselor.
Analiza datelor din trecut arata faptul ca in ultimii 30 de ani, perioada activa a generatiei baby-boom (cei nascuti intre 1946 si 1964), preturile caselor au crescut semnificativ. Teoria de scadere a preturilor se bazeaza pe faptul ca preturile locuintelor vor scadea in momentul in care aceasta generatie numeroasa se va pensiona si va incepe sa vanda casele unei generatii mai putin numeroase (ceea ce inseamna o oferta mai mare decat cererea). Studiul estimeaza faptul ca factorii demografici ar putea reduce preturile locuintelor din SUA cu aproximativ 30% in urmatorii 40 de ani.
Desi acest studiu analizeaza tari dezvoltate, putem sa incercam sa aplicam concluziile sale pentru cazul Romaniei. Potrivit proiectiilor Eurostat, in anul 2040 populatia Romaniei va reprezenta doar 19,2 milioane de locuitori, ceea ce inseamna ca acest factor demografic va pune o presiune descendenta asupra preturlor locuintelor de aproximativ 10%. In acelasi timp, rata de dependenta este estimata sa creasca catre 60% in 2040 de la aprozimativ 42% in prezent. Cumularea acestor doi factori ar implica o scadere a preturilor caselor de aproape 40% in urmatorii 40 de ani.
Totusi, nu trebuie neglijata influenta celorlati factori precum dinamica activitatii economice. Studiul de mai sus gaseste ca indicatorul PIB pe locuitor are o influenta asupra preturilor caselor. Acesta are un potential de crestere deosebit deoarece are in prezent o valoare de aproximativ cinci ori mai mica decat cea din zona euro.

Finantzistul Londonez

ImoBucuresti — Tue, 02 Nov 2010 14:08:11 +0000

In urma cu 5 ani, m-a sunat Michel Steinhard, un finantzist din Londra care tzinea neaparat sa vina in Romania sa vada proprietatzi si dupa ce studiaza piatza, eventual sa investeasca in imobiliare sau Rel Estate cum spun ei pe englezeste. Profitand de ocazie, a venit si cu sotia lui, Charlotte si cu Fiul lor, Jason. Eu i-am plimbat cateva zile prin Bucuresti si le-am aratat proprietatzi si ruland cu vechiul meu Ford Escort pe strazile capitalei, le mai prezentam din mers monumentele Bucurestiului. Trebuie sa spun ca sunt mandru de faptul ca au fost de-a dreptul impresionati de aceasta mare metropola de la portile orientului. Era o vara insorita si luminoasa care facea toate cladirile sa straluceasca si praful vechi de sute de ani parea praf de diamante. Charlotte facea pe entuziasta si de fiecare data cand treceam pe langa un monument sau muzeu se minuna si ma intreba cu emfaza: – Victor, cat ne costa ca ne arati aceste minunatii pierzandu-ti din timpul tau pretios?
Iar eu dadeam un raspuns gandit anterior: – 1000 de lire englezesti, Charlotte. La care ea ramanea cu o privire tampa si incepea cu laudele: – ce destepti sunteti voi romanii! Ce multe limbi straine cunoasteti! Eu sunt rusoaica de origine si nici limba mea natala nu m-am invrednicit sa o invatz. La pranz i-am dus la restaurantul Pescarus din Parcul Herastrau si i-am intrebat: – nu este asa ca este ca pe malul Tamisei? Iar ei mi-au raspuns: – muuult mai frumos. Si sunt sigur ca asa si este. In timp ce ne luptam cu felurile de mancare, Michael mi-a atras atentia ca se supara daca-I mai spun domnule. Noi suntem Michael si Victor. Avem o relatie speciala: prieteni, ca si fratii… Apoi m-a intrebat care este salariul minim si care este salariul mediu in aceasta tzara. I-am spus cateva sute si nu i-a venit sa creada. M-a intrebat ca pt cine se construieste atata ca nu va avea cine sa le cumpere. Eu am inceput sa-l conving ca sunt bani negri, ca unii fura, ca altora li se da, dar intr-un final mi-a declarat ca se va intoarce la Londra fara sa cumpere nimic, daca astea sunt salariile in Romania. Apoi a observant ca pe terasa restaurantului este o miniscena si un microfon. Si m-a intrebat ce este cu ele. Si i-am explicat daca mai era nevoie ca restaurantul are o orchestra. Si atunci, foarte emotionat, mi-a spus:- stii, Charlote canta la pian. Si are si o voce foarte frumoasa si ma gandesc, daca putem ruga pe cineva de la restaurant sa o lase sa cante si ea putzin. Totzi erau incantatzi de aceasta idée si ma uitam dupa chelner sa vorbesc cu el, cand, suna telefonul. Era Domnul Voicu, oarecum suparat, ne suna din blocul lui de pe Emanoil Porumbaru, ca i-am promis ca ne ducem sa vedem si apartamentele lui. Si atunci s-a interrupt toata distractia, ne-am dus sa vedem si scumpele lui apartamente, pentru ca ei promisesera si englezii se tzin mereu de cuvant. Dar eu voi regreta mereu ca nu i-am retzinut in restaurant sa cante Charlotte. Ca apartamentele lui Voicu erau si prea scumpe si prea ciudate. Dar poate ma voi duce eu odata la Londra, si vom canta la un restaurant pe malul Tamisei. Principalul este ca Steinhard din Londra a prevazut criza din Romania cu 5 ani in urma.

PROPRIETARII S AU ÎNGHESUIT PREA MULT ÎN ZONA HERĂSTRĂU

ImoBucuresti — Thu, 08 Jul 2010 13:08:11 +0000

Dorinţa de câştig i-a făcut pe mulţi dintre dezvoltatorii din zona herăstrău să valorifice fiecare colţ de teren aflat în proprietatea lor. Era şi firesc pentru ei să fie aşa, pentru că în perioada de boom imobiliar un metru pătrat se vindea şi cu 4.000 euro. In final a ieşit o babilonie de zile mari.
Din păcate zona începe să fie un pic sufocantă pentru cei care locuiesc aici pentru că s-a construit cât mai mult pe regim de înălţime cât mai mare, bineînţeles ca să poată câştiga cât mai mult cei care au construit şi e un pic aglomerat. Vorbind mai plastic, blocurile au fost bagate cu incaltzatorul in aceasta zona.
Dar asta nu i-a împiedicat pe cei care vroiau să fie proprietari în Nordul Bucureştiului, într-un cartier de lux să scoată sute, chiar milioane de Euro din buzunar pentru o locuinţă.
Vânzările merg slab în această perioadă, dar nu pentru că sunt blocuri din care poţi citi la televizorul vecinului. Criza-i de vină! Zona Herăstrău a fost la modă şi poate s-ar mai purta şi astăzi dacă ar fi bani în piaţă. “Preţurile în continuare rămân destul de mari pentru piaţa actuală. Sunt foarte mulţi clienţi care caută apartamente la preţuri mici, toţi vor să cumpere ponturi şi majoritatea nu caută suprafeţe prea mari. În zona Herăstrău dezvoltatorii au mers pe spaţii mari cu câte trei-patru camere şi spaţii generoase pentru că era şi încă este o zonă rezidenţială de lux. Problema este că rămâne în continuare o zonă de lux, iar banii clienţilor nu s-au împuţinat, ci s-au tot adunat in ultimii 2 ani de criza, insa ei nu se hotarasc sa inceapa cumpararile. Ar fi bine sa cumpere inainte ca bancile sa-i faca pierduti”.
“Acum cea mai bună ofertă din piaţă o găsim la 1.400 Euro/mp apartament la cheie. Un apartament cu trei camere dacă are vedere către parcul Herăstrău poate să ajungă chiar şi la 400.000 Euro în perioada de criză. Iar un penthouse 600.000-700.000 Euro”. În mare parte, oferta imobiliară din zona Herăstrău este formată din apartamente noi, cele mai multe ridicate după anul 2000.
“Terenuri există foarte puţine din nou. Dacă au rămas, au rămas ori terenuri cu suprafeţe mari, unde s-au făcut investiţii acum câţiva ani de zile, unde trebuia de asemenea să se construiască, dar în momentul de faţă sunt în standby, practic sunt terenuri virane. Este destul de urât să vedem un teren viran între trei blocuri de lux, unde vedem buruieni şi câini vagabonzi. Probabil că în viitor lucrurile se vor schimba. Altfel mai găsim loturi de teren cu preţuri prea mari să poată fi interesante”. Concret, pentru un metru pătrat de teren în zonă proprietarii cer de la 1500-2000 Euro în sus.
Ceva mai bine merg chiriile. Ca peste tot în Bucureşti, zonele de top îi atrag pe străini.
„Sunt foarte mulţi expaţi şi aleg această zonă datorita parcului, lacului, cu atat mai mult cu cat străinii vor să alerge în parc, vor să facă sport, le place foarte mult natura. Există în zonă grădiniţe, multe dintre ele private, şcoli, etc. “.
„Acum doi ani de zile nu multă lume îşi permitea să îşi închirieze un apartament aici, preţurile erau foarte ridicate. Acum un apartament cu două camere a ajuns la 550 Euro/lună. Preţurile au scăzut în această perioadă. Avem apartamente la preţuri rezonabile în zonă, un apartament cu patru camere, trei dormitoare, două băi, o suprafaţă de 150 mp utili, îl găsim acum pe piaţă la 1000 Euro/lună”.
Se spune în general că zonele de lux nu prea au defecte. Din păcate în Herăstrău avem destul de multe pentru o zonă cu ştaif. Pe lângă clădirile înghesuite, ar mai trebui să notăm şi aglomeraţia, dar şi zgomotul. Terasele din zonă atrag mulţi clienţi, mai ales în această perioadă, iar maşinile turate se aud toată noaptea. “În perioada aceasta în perioada verii sunt foarte mulţi cetăţeni care vor să vină în parc să se relaxeze să mânânce la restaurante, este o zonă foarte frumoasă, dar e aglomerată” este de părere Magdalena Cichirdan, Real Estate Account Manager Agenţia Imobiliară Crosspoint.
“Dezavantaje încă mai există construcţii care sunt în lucru, chiar şi în perioadă de criză şi mai avem zgomot şi deranj” adaugă susţine Bogdan Cristian, broker imobiliar Casa TransImob.
Totusi ar mai fi de amintit ca in mare parte s-a rezolvat veşnica problemă din Bucureşti, lipsa locurilor de parcare, intrucat toate constructiile au fost dotate cu parcare subterana pentru cel putin 1,2xNr de apartamente, cum este ultima reglementare in acest sens. Multi vizitatori mai parcheaza insa pe artera principala, Soseaua Nordului, ingreunand circulatia in aceasta zona a Parcului Herastrau.

Mare oportunitate pentru cumparat case

ImoBucuresti — Sun, 21 Mar 2010 18:40:46 +0000

Impact Benefic pe termen lung asupra Cumparatorului de casa sau apartament

Istoria secolului 20 si inceputul secolului 21 a pus in lumina oportunitatea pozitiva pe care o ofera cumpararea unui apartament sau a unei case. Astfel, chiar daca la un moment dat sau de mai multe ori, o casa a fost confiscata de regimurile dictatoriale sau de deportarile fortate ale populatiei, pana la urma casele respective au folosit cuiva din familie, chiar daca intre timp proprietarul initial a decedat. Acest lucru dovedeste cat de importanta este perfectarea unor acte doveditoare, chiar sub iscalitura privata. Poporul roman a fost dezmostenit de multe din casele sale, Unul din motivele pentru care nu se retrocedeaza Tezaurul Romaniei aflat la Moscova este si faptul ca acolo se afla multe acte de proprietate care ar dovedi averea poporului roman si intinderea proprietatzilor sale in est, pana in Ucraina. Foarte interesant, dupa schimbarile din 1989, s-a vazut ca devalorizarea rapida a monedei dupa astfel de caderi de regimuri, a facut ca proprietatile care aveau contracte ferme in moneda respectiva sa poata fi achitate cu sume derizorii. Acesta este un motiv incurajator pentru tinerii care doresc sa contracteze o locuinta. Probabil ca o rata de 500 Euro, peste 30 de ani va fi valoarea unei paini. Deasemenea, dupa cum am constatat, noii acaparatori ai puterii sunt disperati sa aiba priza la populatie si fac de fiecare data actiuni care sunt in defavoarea statului dar le asigura votul populatiei. Astfel, dupa 1989, noul regim din Romania, practic i-a improprietarit gratuit pe fostii chiriasi pt a-si asigura voturile lor. Deasemenea, multi datornici au fost iertati, ceea ce se va intampla si in viitor. Concluzia: cumparati cu incredere apartamente si case inacest an si anii care urmeaza, pentru ca este o mare oportunitate care s-ar putea sa dispara la un moment dat datorita decaderii societatii romanesti si nu numai.

Tranzactiile Speculative si inghesuiala de la Ora Deschiderii

ImoBucuresti — Sat, 30 Jan 2010 18:19:39 +0000

Primele tranzactii care se vor incheia cu ocazia reluarii circuitului valorilor imobiliare, vor fi incheiate de cei mai buni speculatori din piata. Aceia care miros de la distanta proprietarul hamesit si-i ofera cat mai putzini bani din suma de care acesta are nevoie. Nu este mai putzin adevarat ca si proprietarii, cand stabilesc pretzul, nu tzin seama atat de pretzul zonei, cat mai ales de cat ar avea ei nevoie. Iar daca sunt mai multzi coproprietari, acestia i-si trec sume rotunde pe care le-ar agreea, cel mai adesea aberante. Astfel, daca cele 3 mostenitoare ale unei case vechi cu terenul lat de 8m din zona Bd. Marasesti doreau fiecare cate 200.000 Euro in urma cu 3 ani, acum s-ar multzumi fiecare cu 100.000 Euro. Dar este inca prea mult. Terenurile cu pozitzie buna si toate facilitatzile au cel mai mare potentzial speculativ.